Допустим, вы решили продать или купить квартиру, за которой числится долг за коммуналку. О том, насколько это вообще реально, какие подводные камни есть в такой сделке, что будет с долгом, и к чему нужно подготовиться продавцу и покупателю, «Рыбинский дневник» побеседовал с риэлтором Мариной Володиной. Сделка через нотариуса, письма от судебных приставов, договор о рассрочке выплат с управляющей компанией, покупка недвижимости у банкрота и как самостоятельно проверить квартиру и продавца на годность — об этом в очередном материале рубрики «Квартира мечты».
Продаём квартиру с долгами
Продажа квартиры с долгами по коммуналке — относительно новая тенденция. Одни просто не справляются со счетами за большие площади, другие вообще не проживают в квартире, а третьи решают продать жилплощадь, чтобы на разницу закрыть все долги. Иногда неоплаченные счета копятся годами, поэтому многие сомневаются, смогут ли вообще что-то сделать.
Вот как было у одной моей клиентки.
Евгения написала мне в январе 2020 года о том, что хотела бы продать однокомнатную квартиру на Полиграфе. Квартиру она купила четыре года назад и практически ни разу не оплачивала счета за газ, свет, тепло, воду. За всё это время там «накапало» около 250 тысяч рублей задолженности. Но долги новые хозяева так и не признали, ссылаясь на то, что в квартире было невозможно жить. К такому выводу они пришли во время ремонта: ободрали обои — «посыпались стены», решили снести перегородку — образовалась дырка в полу. В итоге плюнули на ремонт и забросили квартиру вместе с новыми стройматериалами.
Но даже на такую квартиру потенциальный покупатель нашёлся довольно быстро. Его не испугали ни долги, ни состояние квартиры. Покупатель собирался открыть новые лицевые счета и переделать жилье под аренду. А вот для семьи Евгении встал выбор: оплачивать просроченные квитанции, либо направить деньги на новую жилплощадь. Они выбрали второе.
Прошло уже больше года. Евгения придерживается принятого решения, все свободные средства направляет на новую квартиру, а по ситуации с квартирой на Полиграфе её признали неплатёжеспособной. Судебные приставы провели эту процедуру заочно. Из-за того, что срок взыскания — он составляет три года, — уже вышел, дела отправлены в архив, хотя банковские карты Евгении всё ещё под арестом. Официально владелица квартиры нигде не работает, поэтому денег с карт не снимают. Квартире с долгами быстро нашёлся новый владелец.
Что нужно знать покупателю квартиры с задолженностью?
В случае с Евгенией покупатель попался знающий. Он сразу заявил: ваши долги — ваши проблемы. Для него открыть новые лицевые счета не составит особой сложности.
На данный момент, по 158 статье Жилищного кодекса, на нового владельца переходят задолженности лишь за капитальный ремонт. Всё остальное остаётся за предыдущим хозяином. Не исключено, что это положение скоро изменится, так как в Минстрой недавно внесли предложение сохранять коммунальные долги прежних хозяев за новым владельцем недвижимости. Но пока это только проект закона, при продаже квартиры от продавца обязательно запросят пакет документов. В него входят:
- Выписка из лицевого счета.
- Справка о задолженности по капитальному ремонту.
- Квитанции.
Если собственников несколько и счета разделены, то весь набор справок должен предоставить каждый продавец. Если оказалось, что есть долги, не лишним будет проверить и самого продавца квартиры.
К чему надо быть готовым продавцу квартиры
Признаваться в задолженности бывает стыдно, но лучше честно сказать обо всём покупателю. Конечно, он может в ответ потребовать скидку на сумму долга или вовсе испугаться и отказаться от сделки. Но обычно продавец оплачивает долги из аванса, который получает от покупателя до перехода права собственности. Если продавец не покроет долги, то покупатель так и будет получать по своему новому адресу «письма счастья» от судебных приставов.
Если сделка купли-продажи проходит у нотариуса, он, как лицо ответственное, всегда предупреждает покупателя о задолженности, а также вносит все обстоятельства в договор. На основании подробного договора покупателю бывает гораздо легче открыть новые лицевые счета.
Если вы продаёте квартиру, где зарегистрированы несовершеннолетние дети, то, как минимум, с управляющей компанией договариваться придётся. Опеке нужно понимать, хватит ли у вас денег на покупку другой жилплощади. И, если в выписке с лицевого счёта будут долги, то у вас попросят показать договор о рассрочке платежей за содержание квартиры. Здесь бояться не нужно, даже если у вас крупная задолженность. УК выгодней договориться о медленном погашении долга, чем рассылать свои письма в никуда.
Порой у владельцев недвижимости возникает искушение «забыть» о задолженности. Платить или нет — дело ваше. Но, надо понимать, что вряд ли проблема сама собой рассосётся. Способ, который освободит вас от ответственности — это банкротство. Физические лица с долгом до 500 тысяч могут подать заявление о признании себя банкротом через МФЦ.
Михаил Петров, арбитражный управляющий:
— Если старый владелец признаёт себя банкротом, то его долги по коммуналке не коснутся новых владельцев. По закону обязанность по оплате коммунальных платежей возникает с момента регистрации права собственности. Единственный долг, который переходит новому собственнику, это капитальный ремонт. При банкротстве судом рассматриваются все сделки, совершённые за последние три года. Это срок исковой давности. В редких случаях — за четыре года».
Только и здесь есть свои минусы. Например, в реализацию имущества банкрота включат общую долю супругов. Поэтому прежде, чем решиться на подобный шаг, обсудите свою ситуацию с юристом.
Как снизить риски при покупке
С появлением возможности банкротства риск потерять квартиру после покупки вырос. Даже если вы добросовестный покупатель, который тщательно проверил квартиру перед покупкой и перевёл деньги через банк, не исключено, что своё право на собственность вам придётся доказывать через суд. А, по мнению адвоката Янины Пироженко, система настолько несовершенна, что потребуются немалые дополнительные затраты.
Поэтому, прежде, чем покупать квартиру, получите о ней полную информацию:
- Запросите или сами закажите выписку из ЕГРН на бумажном носителе от Росреестра.
- Внимательно изучите все квитанции и выписки.
- Прочитайте правоустанавливающие документы на квартиру.
А затем изучите и самого продавца по информации в интернете. Чаще всего, требуется только фио и дата рождения. Проверьте:
- Судебные производства.
- Налоговую задолженность.
- Дела арбитражного суда.
Если есть сомнения, то привлеките к составлению договора купли-продажи юриста и риэлтора. Так все стороны получат объективную информацию, которая поможет договориться и не довести до суда в будущем.
Ваш риэлтор Марина Володина
