Негативный тренд
Первые дома-«отказники», то есть те, с которыми управляющая компания не стала продолжать договор о сотрудничестве, появились в Рыбинске в августе 2016 года. Учитывая близость отопительного сезона, решение ОАО «Управляющая компания» отказаться от обслуживания жилого фонда было похоже на выкручивание рук собственникам квадратных метров и администрации города. Кому при этом не повезло сильнее, определить было сложно — жители вполне могли встретить холода в неготовых к зиме квартирах, а городской администрации достались заботы по экстренному поиску новой обслуживающей организации для «беспризорников».
Куда выше комфорта и безопасности бывших клиентов управляющую компанию заботила финансовая сторона вопроса — генеральный директор «Управляющей компании» Сергей Ситников в комментарии «Черёмухе» пояснил, что причиной отказа от управления стали неплатежи жителей, а УК исчерпала все возможные варианты воздействия на неплательщиков.
— Мы не можем, да и не должны, финансировать должников за счёт жильцов других домов, которые исправно платят. Представители некоторых домов, с которыми расторгли договор, уже обратились с просьбой возобновить обслуживание. Но это будет возможно лишь после погашения задолженности,
— заявил тогда Ситников.
За год с небольшим практика отказа от домов с низкой платёжной дисциплиной получила в Рыбинске распространение. По данным департамента ЖКХ, транспорта и связи, на сегодняшний день таких случаев в Рыбинске произошло порядка трёх десятков. В списке управляющих организаций, которые не стремятся продлевать договор на управление проблемными домами, УК «Восток», ОАО «УК», ООО «РКХ», «Рыбинская УК» и другие.
Причины отказов у всех компаний разные — от бессилия и невозможности справиться с нормативным содержанием домовых систем, как это было на Больничной, 3, до незаинтересованности в услугах УК владельцев коммерческих помещений, как в доме №29 по улице Крестовой. Но наиболее частой причиной отказов УК становятся большие долги жильцов за жилищные услуги. Недоплаты по таким домам достигают нескольких миллионов рублей, а сам жилфонд требует больших вложений. Собственники же зачастую остаются хозяевами площадей только на бумаге, предпочитая всем ремонтам пассивное наблюдение за обветшанием своего жилища.
Управление домом как волонтёрство
Несмотря на то, что частная собственность на жильё в нашей стране уже отметила совершеннолетие, зрелыми хозяевами недвижимости многие так и не стали. Часто собственники имеют завышенные ожидания в отношении УК, необходимость вникать в проблемы всего дома считают обузой, а малейший намёк на избавление от лишней ответственности воспринимают «на ура». Причём, ошибки восприятия действительности не зависят от уровня доходов.
— Возьмём дом на Крестовой, 29/Стоялой, 15. В этом доме 80% площадей занимают коммерческие структуры — люди занимаются бизнесом, а вкладываться в свой дом не желают. Коммерсантам наплевать на крышу, которая течёт, на сети, которые они замуровали в цемент и не собираются давать доступ к отопительной системе,
— поясняет причины отказа от управления домом генеральный директор «Рыбинской управляющей компании» Александр Сивков.
«Рыбинская УК» в мае текущего года сообщила собственникам, что договор управления не будет продолжен. Поиском новой УК или заключением договоров на аварийное обслуживание дома владельцы помещений не озаботились до сих пор. Аварийное обслуживание и работы, поддерживающие состояние труб, проводки и кровли, всё это время приходится выполнять прежней УК.
Хотя на контакт с жилищниками за прошедшее время собственники помещений так и не вышли, их отношение к своему дому находит понимание. У популистов.
Претендующий на роль эксперта в жилищно-коммунальном хозяйстве член Общественной палаты Рыбинска Игорь Рогов заявил, что содержание брошенных владельцами домов должно стать социальной нагрузкой на управляющие компании. Он уверен, что волонтёрской деятельностью обязаны заняться муниципальные управляющие компании — «Рыбинская» и «Муниципальная». При этом общественник упускает из виду, что оборотные средства любой управляющей организации, вне зависимости от формы собственности, — это перечисления добросовестных плательщиков.
Конструктивный выход
«В договорах управления всегда есть две стороны — управляющая компания и жители. Деятельность УК — это коммерческая деятельность, жилищные услуги требуют оплаты. Дома, от которых отказываются — это, как правило, дома с низкой финансовой дисциплиной. По сути, отказ УК от управления домом — это следствие действий самих жителей», — выстраивает логическую цепочку исполняющая обязанности директора департамента ЖКХ, транспорта и связи Олеся Минеева.
Не стоит забывать и о том, что любая организация, оказывающая услуги по управлению общедомовым имуществом, отвечает за их качество своей лицензией. За плату, которую вносят жители, она обязана предоставить минимальный перечень жилищных услуг. Пока баланс между оплатой и расходами на содержание дома сохраняется, сотрудничество по договору управления идёт на пользу обеим сторонам. А чем изношеннее дом, тем выше вероятность, что кто-то из участников договора будет недоволен партнёром.
— Если жители прежде не заботились о доме, его состояние плачевно. Чтобы жилой дом не вызывал нареканий, за короткий срок его кровлю, места общего пользования, системы водо-, теплоснабжения и канализации надо привести в нормативное состояние. Финансовых источников для обеспечения этих работ нет, а жалобы в департамент жилищного надзора будут с вероятностью 100%,
— объясняет Александр Сивков нежелание управляющих компаний брать под свою опеку проблемный жилой фонд.
Но безвыходных ситуаций не бывает. При желании даже в домах с высокой степенью износа можно добиться приемлемых условий проживания. Если подход к ситуации будет конструктивным.
«Позиционировать УК как злодеев неправильно, как и людям нельзя быть заложниками ситуации. Есть дома, в которых необходимо делать гораздо больше, чем предписывает минимальный перечень. В таком случае должен быть диалог, в котором УК и жители определят перечень работ и размер платы. Если стороны придут к совместному решению, отказов не будет», — уверена Минеева.
Чтобы поправить состояние мест общего пользования и других систем дома, собственники могут вместе с УК составить план работ, подсчитать затраты на их производство и принять временный тариф, который обеспечит выполнение более масштабных работ за короткое время.
Другим выходом в случае, если дом остался без управления, для собственников может стать непосредственное управление. При этой форме жители заключают договор на аварийное обслуживание, с поставщиками коммунальных ресурсов договариваются о получении газа, тепла и воды, а на плановые работы вроде ремонта подъезда или водопровода нанимают разовых подрядчиков. Именно этот способ управления на сегодняшний день выбрали жители 12 домов из числа оставшихся без управления.
По словам руководителя департамента ЖКХ, ни один проблемный дом в Рыбинске не остался без внимания администрации. Везде были проведены собрания, на которых людям разъясняли варианты дальнейшего развития событий. После этих встреч и переговоров с УК десять домов перешли под управление «Муниципальной управляющей компании». Часть, как уже говорилось, остановили выбор на непосредственном управлении, а остальные находятся в подвешенном состоянии.
Однако по-настоящему неуправляемыми эти дома станут только в том случае, если УК доведут до конца процедуру отказа. Малоприятный факт необходимо зафиксировать в областном департаменте государственного жилищного надзора. После того, как это произойдёт, ответственность администрации за подбор способа управления домом вырастет. В рамках муниципальных полномочий департамент будет вынужден провести конкурс по выбору управляющей организации. Впрочем, в том, что он будет результативным, у чиновников есть сомнения: силой к управлению домами со сложной судьбой жилищников не привлечь, а для создания мотивации нужен конструктив от жителей.
На этом же этапе будет уместно и вмешательство общественников. Взяв на себя разъяснительные функции, лидеры мнений могут эффективно сработать на благо жителей, а не играть роль ЖКХ-экспертов, находясь за кругом компетентности.
Надежда Лазарева
